Все поля обязательны для заполнения.

Регистрация Забыли пароль? Войти на сайт Обратная связь

Особенности старых построек

Самая сложная для обследования часть покупки - это дом. Первое, что следует помнить, - он не должен быть ветхим. Состояние зависит от его конструкций, качества строительства и грунтов, а также от того, как за ним ухаживали. Дом, построенный 40 лет назад, при хорошем уходе может сохраниться лучше, чем 20-летний. В меньшей степени важны планировка и инженерное оборудование лома, поскольку они поддаются усовершенствованию.

Старые дома, построенные в 60-е годы XX века и раньше, имеют и достоинства, и недостатки. Их возводили для себя, а не на продажу, но не всегда придерживались правильной технологии строительства и нередко использовали те материалы, какие могли достать в ситуации дефицита. Часто такие дома имеют недостаточно заглубленный фундамент с применением цемента низкой марки, без гидроизоляции, что ведет к постепенному разрушению стен. При этом стены, выполненные из кирпича или легкобетонных блоков, достаточно прочные, но с низкими теплозащитными качествами. При исследовании такого строения стоит проверить, правильно ли сделан фундамент и насколько он заглублен, обязательно следует обратить внимание на сохранность деревянных балок перекрытий и стропильной системы, убедиться, что нет излишней сырости в подполье.



В 70-80-е голы прошлого века дома зачастую строили по типовым проектам, что в значительной мере указывает на их надежность. Но наравне с такими зданиями есть также дома, возведенные самостоятельно, к проверке их состояния нужно отнестись особенно внимательно.

В настоящее время многие старые дома уже реконструированы: утеплены стены, материал кровли заменен на более современный, установлены новые окна, вместо чердаков устроены мансарды. Это повышает стоимость домов, но и указывает на то, что о них заботились соответственно, такие постройки должны были сохраниться лучше.

Достоинство домов, которые начали строить с начала 90-х годов, более теплые стены и просторные комнаты. Но многие из них возведены из некачественных материалов, с нарушением технологий строительства, особенно если изначально были предназначены на продажу. Недостатки зачастую еще не успели проявиться, поэтому при покупке требуется тщательное исследование: из чего сделаны стены, правильно ли утеплена мансарда, нет ли сырости в подвале и т. д.

Многие старые здания, даже построенные по типовым проектам, имели печное отопление, горячее водоснабжение от колонки на твердом топливе, туалет на улице. При реконструкции многие хозяева завели в лом воду, установили котел для отопления и горячей воды, оборудовали ванную комнат и туалет. Стоимость таких модернизированных старых домов близка к стоимости новых.

Типы домов

Глинобитные дома. Как правило, они имеют возраст 30-50 лет. Это самые дешевые деревенские дома: их стоимость составляет 2-15 тыс. у. е. в зависимости от размера, состояния и удаленности от города. Площадь обычно не превышает 80 м2. В таких домах небольшие окна, 2-4 маленькие комнаты.

Подобные здания имеют мелкозаглубленный фундамент из бута или дубовых бревен. При качественном исполнении и если дом не слишком старый, он может хорошо сохраниться, но вывод об этом может сделать только специалист. Стены бывают двух типов - каркасные, заполненные саманом, и бревенчатые, с обеих сторон обмазанные глиной, смешанной с соломой. При такой технологии стены хорошо сохраняются, но если впоследствии их обложили кирпичом, то возможно загнивание деревянных элементов.

Зоны контроля. При наличии кирпичной облицовки не всегда понятно, что это только «декорация», а несущие стены дома состоят из дерева и глины. Хозяева могут выдавать его за кирпичный и просить завышенную цену. Если в ломе маленькие, сильно заглубленные окна, цоколь низкий или отсутствует, следует проверить материал и сохранность стен.

Деревянные дома. Хорошо построенный деревянный дом может служить 50 лет и даже больше. Важно, из какой породы дерева он сделан. Лучший материал, практически не подверженный старению - дуб. Цена старого дома варьируется в зависимости от сохранности и удаленности от города (5-50 тыс. у. е.), при этом площадь такого строения обычно не превышает 100 м2. Стоимость относительно новых деревянных домов возрастом до 15 лет) примерно на 30% меньше, чем кирпичных той же площади.

Деревянные дома могут быть одноэтажными, двухэтажными, мансардными, комнаты в них небольшие. Конструкции старых деревянных построек идентичны современным. Если фундаменты бутовые, это в значительной степени способствует сохранности стен дома. Иногда деревянные стены облицовывают кирпичом или обшивают доской. Облицовка способствует сохранности стены, если оставляет возможность ее вентиляции.

Зоны контроля. Если стены дома имеют облицовку, следует выяснить, как под ней сохранились бревна. Если обшивку дома сделали через некоторое время после строительства, то, возможно, они разошлись или прогнили. Особенно внимательно надо исследовать сохранность нижних венцов. Кирпичные и легкобетонные дома. Главное достоинство домов из массивных материалов - долговечность, поэтому они самые дорогие (от 30 тыс. у.е. в зависимости от состояния и удаленности от города). Стены таких строений выполнены из кирпича, известняка и ракушечника (в южных и западных регионах), легкобетонных, ячеистобетонных блоков и шлакоблоков (преобладают в восточных регионах). Фундаменты в подобных ломах обычно выполняли из бута или бутобетона. Перекрытия одноэтажных зданий делали по деревянным балкам, в двухэтажных, построенных по типовым проектам, встречаются перекрытия из железобетонных пустотных плит, кирпичные стены имеют толщину 38, 51 или 64 см, из легкого бетона - около 40 см. Такие стены требуют утепления.

Зоны контроля. Главные врага ломов из массивных каменных материалов - влага и некачественный фундамент. Следует пристально осмотреть цоколь и стены в нижней части. Если на них есть влажные пятна, возможно, между цоколем и стеной нет гидроизоляции. В старом доме следует убедиться в хорошем состоянии балок деревянных перекрытий.

Оцените дом

Снаружи

При подъезде к дому видно, горизонтален ли конек крыши, не имеет ли он прогибов. Если конек прогнулся, причиной может быть дефект стропильной системы или просадка стен. И то, и другое исправить сложно

Ухоженная крыша, особенно из современного материала, скажет о том, что хозяин заботится о сохранности дома.

Стоит выйти на крышу и оценить сохранность кровельного покрытия, чтобы понять, как долго оно еще прослужит.

Вокруг цоколя должна быть отмостка. При ее отсутствии фундамент не может быть в хорошем состоянии, а в подполье будет сырость. Придется делать отмостку.

Следует разобраться, из чего сделаны стены и какой они толщины. Это даст возможность оценить их теплозащитные качества. Если снаружи дом кирпичный, внутри стены могут быть деревянные или из самана. Такие постройки значительно дешевле кирпичных.

Пятна покажут, не намокают ли стены и фундамент дома от потоков воды, стекающих с крыши во время дождя.

Если в основе стены дерево, следует оценить его состояние (иногда приходится вскрывать обшивку). Оно должно быть сухим, не иметь отверстий от насекомых, высолов, влажных пятен. Трещины в бревнах значения не имеют. Если дерево легко режется ножом и протыкается шилом более чем на 5 мм, стена трухлявая и долго не простоит.

В стенах старого дома, как правило, есть трещины. Давние могут быть результатом просадки после строительства и в заделанном виде не представляют опасности. Новые трещины в старом доме означают, что с основанием здания что-то не в порядке.

Внутри

Если есть подвал или подполье, следует туда заглянуть. Здесь допустима некоторая сырость (надо выяснить ее причину), но лаги не должны иметь признаков гниения, иначе пол скоро может провалиться. Возможно, удастся увидеть следы и уровень затоплений, что означает сырость в доме и снижение прочности конструкций.

Перекрытие над подпольем должно содержать гидроизоляцию, иначе из-за повышенной влажности грунта в доме будет сыро.

Чердак должен быть сухим, без запаха гнили, стропила не должны иметь прогибов, трещин, следов повреждения влагой или грибком. То же касается балок перекрытия. Замена стропил и балок стоит немало.

Если полы в доме вздутые и местами гнилые, это значит, что они отсыревают и придется менять не только покрытие, но, возможно, и переделывать основание. В составе полов по грунту и бетонной стяжке должны быть утеплитель и гидроизоляция.



Под утеплителем на полу чердака должна лежать пароизоляция, иначе утеплитель намокает, теряет свои качества и подлежит замене.

Балки перекрытия должны быть расположены на расстоянии не менее 40 см от дымохода, стенки которого не должны иметь повреждений. Это важно для пожаробезопасности.

Автор: Рязанский портал недвижимости Свой дом

Также читайте:

Проверка состояния дома и участка перед покупкой. Часть 1

Строим из оцилиндрованного бревна

Строим дом из панелей

Шумоизоляция

Какой дом построить

Закрыть