О перепланировке
Рыба ищет, где глубже, а человек - где лучше. И каждый нормальный владелец квартиры со средним достатком думает, как бы ему обустроить свою жилплощадь с максимальной пользой - увеличить ли количество или площадь комнат, изменить ли конфигурацию стен и дверных проёмов, наладить ли обогрев или охлаждение отдельных зон.
Все вышеперечисленные действия относятся к перепланировке или переустройству жилых помещений, что регламентируется Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу 1 марта 2005 года. На сей раз остановимся на основных шагах, которые необходимо совершить на пути к легализации и воплощению в жизнь своих замыслов, а также поговорить об особенно популярных вариантах перепланировки и переустройства жилых помещений.
Оформление перепланировки проходит в четыре этапа: получение разрешения на работы согласно проекту или эскизу, согласование перепланировки с жилинспекцией, получение нового техпаспорта квартиры в БТИ, внесение изменений в свидетельство о собственности.
План действий
Прежде всего, надо определиться с тем, что вы собираетесь предпринять. Отделка квартиры и создание встроенной мебели не требуют получения разрешения от муниципальных органов. Перепланировка же, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, подразумевает изменение конфигурации помещения, отражаемое на поэтажном плане БТИ. К ней относятся демонтаж и возведение новых стен, устройство новых и изменение старых дверных и оконных проёмов, арок, антресолей, а также создание встроенных шкафов, которые играют роль пере городок между помещениями. В свою очередь переустройство - это изменение инженерных систем жилого помещения: перенос, замена или установка нового инженерного оборудования (санитарно-технического, электрического, газового, вентиляционного и др.). Такие преобразования необходимо внести в технический паспорт на жилое помещение (первоначально он оформляется при приёмке жилого фонда в эксплуатацию). Главное требование, предъявляемое к лицу, желающему перепланировать свою квартиру, заключается в том, что всякое задуманное им переоборудование должно соответствовать существующим строительным и санитарным нормам, техническим регламентам.
Границы свободной планировки
Не забывайте, что свободная планировка, столь привлекательная для покупателя квартиры в новостройке, - вещь весьма условная. Полёт вашей фантазии всё равно будет ограничен: несущими стенами (или колоннами), положением сантехнических коммуникаций, электрощита и т. д. Фактически при сдаче такого объекта в эксплуатацию в квартирах просто не возводят межкомнатные перегородки, а предлагают разметку возможных вариантов расположения стен, и вы можете выбрать понравившийся.
Чтобы не получить вместо элитной квартиры обычный «недострой», когда после ремонта при оформлении документов выясняется, что выбранный вами вариант планировки не может быть согласован с БТИ, следует внимательно прочитать договор соинвестирования или купли-продажи и удостовериться, что «по статусу» это действительно квартира со свободной планировкой. Во всех документах должно быть указано, что межкомнатные стены в квартире отсутствуют.
Тонкости согласования
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ согласование перепланировки и переустройства квартиры проводится в местном органе самоуправления. Например, в Москве уполномоченным органом является Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция) и её подразделения в административных округах.
Прежде чем начать ремонт, собственник жилого помещения должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о получении разрешения на перепланировку, приложив к нему выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счёта.
Из всего перечня документов, необходимых для согласования, самым сложным является проект, в котором описана перепланировка помещения. Оформление проекта подразумевает не только его разработку (проведение всех необходимых расчётов и изготовление чертежей), но и согласование в соответствующих инстанциях. Перечень инстанций определяется местными властями и может быть довольно обширным. В стандартный набор, как правило, входят Управление государственного противопожарного надзора МЧС, Роспотребнадзор (бывшая СЭС), Архитектурно-планировочное управление и эксплуатирующая организация (ДЕЗ, ТСЖ, РЭУ или другая из тех, что занимаются эксплуатацией жилого дома). Для старого жилого фонда часто требуют техническое заключение о состоянии конструкций дома, которое делается специально для вашей квартиры. В нём содержатся сведения о состоянии несущих и ограждающих конструкций здания и выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения.
Подготовить проект можно и самостоятельно, но, как показывает практика, согласовать его в вышеперечисленных инстанциях будет крайне сложно. Так что лучше поручить это специализированным организациям, например, архитектурным бюро.
Жилинспеция попросит представить общегражданский паспорт; согласие на осуществление переделки совершеннолетних собственников квартиры; правоустанавливающие документы на квартиру; проект перепланировки и переустройства жилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке; технический паспорт на жилое помещение, выданный БТИ.
Собранные документы следует передать в жилинспекцию или межведомственную комиссию при администрации (мэрии) города, в котором вы живёте. В Жилищном кодексе РФ закреплено, что на согласование всех документов отводится не более 45 дней.
За словом - дело
Наконец, последний этап - непосредственно проведение ремонтно-строительных работ по перепланировке или переустройству квартиры. Делать это можно либо самостоятельно, либо силами строительной бригады. Напомним, что в ходе ремонта обязательно нужно контролировать качество скрытых работ (устройство несущих и подпорных конструкций и стен, прокладку водопроводных, канализационных и отопительных трубопроводов и электропроводки, гидроизоляцию санузлов и балконов) и всё своевременно документировать, составляя соответствующие акты, которые должны быть подписаны представителями жилинспекции или эксплуатирующей организации. Заканчивают ремонт составлением акта об окончании работ по переустройству или перепланировке жилого помещения. Этот документ надо представить в бюро технической инвентаризации, где изменения будут внесены в план БТИ, и вам выдадут новый технический паспорт на жилое помещение. А уже с новым техпаспортом вам следует отправиться в регистрационную палату, чтобы внести поправки в свидетельство о собственности.
Нельзя расширить туалет и кухню за счет жилых помещений, демонтировать вентиляционные короба, заменить бетонную стену стеклянной, создать проём в несущей стене без разрешения архитектурного управления.
При замене или переносе газовых приборов понадобится разрешение от газовой инспекции или службы, а при установке мощных электроприборов - одобрение Энергонадзора; если же перепланировка затрагивает фасад (как при установке сплит-системы), нередко приходится получать заключение автора проекта здания, а если дом представляет архитектурную или историческую ценность, то и согласие органа, отвечающего за охрану памятников культурного наследия.
Популярные варианты перепланировки
Остекление балкона или лоджии, казалось бы, одна из самых простых и распространённых перепланировок, но согласовывают её не по эскизу, а по разработанному проекту. Связано это с тем, что самостийное остекление лоджий или балконов в многоквартирном жилом доме изменяет внешний вид не только отдельно взятого здания, но и двора, и улицы в целом. Отказ в разрешении на проведение работ, кроме изменения вида фасада, может быть продиктован, например, тем, что ширина секции остекления составляет менее 0,8 м. Ещё один вариант - плохая светопроницаемость оконного полотна, снижающая проникновение естественного света в смежные с балконом или лоджией помещения. Кстати, если в доме идёт или планируется капитальный ремонт, согласовывать остекление не нужно. Правда, при одном условии: но форме и цвету оно должно быть таким же, как во всём здании.
Изменение санузла, как правило, связано с желанием его расширить. Чаще всего для этого просто объединяют ванную комнату и туалет. И если в результате общая площадь не меняется, а все сантехнические приборы остаются на прежних местах, такую перепланировку согласовывают по эскизу.
Сложнее, если вы хотите изменить местоположение сантехнических приборов или увеличить площадь санузла. В этом случае нужен проект. Кроме того, имейте в виду, что расширять санузел за счёт жилых помещений и кухонь запрещено. Также недопустимо делать выход из санузла в жилую комнату (если санузел единственный).
Некоторые затруднения вызывает организация дополнительных гостевых санузлов, не предусмотренных типовым проектом.
Их нельзя располагать под или над жилыми комнатами или кухнями соседей сверху и снизу. Кроме того, немалый вес сантехнического оборудования, гидроизоляции и отделки заметно увеличивает нагрузку на перекрытия, из чего следует, что для согласования проекта подобной перепланировки обязательно придётся проводить строительную экспертизу.
Установка кондиционеров относится к переустройству квартиры. В данном случае основными поводами для нареканий со стороны жилинспекции являются отвод конденсата на головы прохожих, а также наружные блоки, которые нередко размещаются на фасадах, а значит, портят облик здания. А ещё они шумят, поэтому должны находиться на расстоянии от окон (в том числе соседских). Так что перед покупкой сплит-системы лучше проконсультироваться о возможности её установки, например, в службе «одного окна» жилинспекции. Чтобы ускорить процесс, возьмите с собой план квартиры (техпаспорт и поэтажную экспликацию БТИ) и фотографию фасада. При наличии специальных технологических ниш для кондиционеров (что уже довольно часто встречается в домах новых серий) согласование упрощается.
Если предварительное разрешение получено, можно смело обращаться в климатическую фирму. Обратите внимание, что на установку систем кондиционирования в жилых помещениях существует особая лицензия. Инженеры-климатотехники должны разработать проект системы кондиционирования для вашей квартиры с соблюдением требований СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование». Впоследствии вы сможете предъявить этот проект в жилинспекции для согласования переустройства жилого помещения.
Похожая ситуация складывается с телевизионными спутниковыми антеннами-тарелками. Их установку на фасаде тоже необходимо согласовывать с жилинспекцией, иначе дома неминуемо превратятся в радиолокационные станции.
Устройство камина в городской квартире очень популярно среди дизайнеров. Безусловно, для установки электроприбора, имитирующего горение поленьев, никакого согласования не нужно. А вот создание дровяного или угольного очага относится к одной из самых сложных категорий перепланировки жилья. Вообще помышлять о настоящем камине могут только жители верхних этажей (либо сразу всего подъезда, что маловероятно), потому что для него нужен дымоход, который нельзя совмещать с вентиляционными стояками и выводить на фасад - это нарушает нормы пожарной безопасности. Подобное переустройство проще согласовать, если в вашем доме уже когда-то был камин (такие здания встречаются в исторических центрах крупных городов) или вы живёте в элитной новостройке, где дымоход предусмотрен по проекту. В таком случае обязательно нужно проверить техническое состояние дымохода - ведь и в старых, и в новых домах его часто засоряют строительными отходами или просто замуровывают. Чтобы соорудить дымоход «с нуля», надо будет согласовать все изменения, которые затрагивают фасад, чердак и крышу. Кроме того, придётся получить техническое заключение о несущей способности перекрытий и провести в проекте расчёт нагрузки от вашего очага. Проект устройства камина обязательно нужно согласовывать в Роспотребнадзоре, противопожарном надзоре и Архитектурно-планировочном управлении.
Надеемся, что наши советы помогут вам без лишних денежных, временных и моральных затрат изменить своё жилище.